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房地产11月深圳房地产市场草根调研

发布时间:2021-10-14 20:16:39 阅读: 来源:离心泵厂家

房地产:11月深圳房地产市场草根调研

房地产:11月深圳房地产市场草根调研 更新时间:2010-12-3 7:43:43   研究结论:  政策整体执行较严,部分政策仍有灵活操作空间。其中,首套房30%首付,利率8折以上;本市户籍居民二套房首付50%,1.1倍利率;外地户籍居民二套房限购;本市户籍居民三套房限购。但也有部分政策仍有操作空间:比如政策要求无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的外地居民不能购房,但实际操作中,可以通过专门的办理机构花费较低成本办理纳税证明手续,从而避开政策限制。  成交量典型楼盘平均去化率47%,整体成交量底部徘徊。  典型楼盘:  我们收集的10月以来9个新开楼盘的平均去化率为47%。其中,高单价高总价的楼盘去化最低,低总价的小户型楼盘去化率较高。个别楼盘再次出现日光盘,如南山区的塘朗雅苑二期。据搜房网数据,11月27日开盘当天,129套住宅便销售一空。分析原因:该楼盘位于南山区配套较为成熟的地段,且临近规划中的7号和5号地铁,而户型主要是24-68平米的小户型,总价不足百万,对刚性需求的吸引力的确很高。从深圳整体成交量来看,目前或许已处于筑底阶段。按照数据,11月21-27日一周深圳新建商品房成交674套,与上一周基本持平。但较9月周均约1500套而言,大幅回落了55%左右。  人气多数楼盘仅有少量看房客。从实地调研的7个楼盘来看,除塘朗雅苑看房客较多之外,其他楼盘售楼处仅有1-2组看房客。  房价整体较为平稳。新盘:个别楼盘价格较周边略低开。如龙岗中心区的世纪新城开盘均价11000元/平米,较同区域楼盘阳光天健城销售均价13000元/平米低开约15%。塘朗雅苑二期开盘均价17000元/平米,低于一期二手房价格。老楼盘:在9.29政策出台后,价格相对稳定,虽有些楼盘进行打折,但享受折扣的幅度大多不低于9.5折。  调研中我们发现短期房价会受到众多非真实涨价因素干扰:如户型结构、尾房效应、特价房活动、赠送面积等。  供应短期会有供应小高峰,中期供应仍偏低。短期来看,由于新开工面积在09年四季度至10年二季度较09年前三季度有明显的上升,预计明年上半年将有较多的新房上市供应,这对短期控制房价有利。  但中期来看,深圳供应不足仍是目前面临的重要问题。我们认为,深圳房价从06年开始出现比较明显的价格上涨,重要的原因之一是供应的持续下降。尤其是最近几年,土地购置面积和新开工面积均大幅下滑。其中,2002-2005年均土地购置面积为227万平米,但2006-2009年均土地购置面积为36万平米,下降了84%;而2010年1-9月土地购置面积更是下降至不足1万平米。2002-2005年均住宅新开工面积为781万平米,但2006-2009年均住宅新开工面积为507万平米,下降了35%。

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